Resumen del día

¿Será verdad? Ojo a lo que dice este señor:

Borja Mateo, experto en el mercado inmobiliario residencial en España indica que:

“En España existen 3.000.000 de pisos vacíos, además de 1.350.000 pisos en fase de construcción”

Enlace a la noticia aquí.

Además, los bancos muy posiblemente vayan a tener que seguir construyendo, porque les vale más en el mercado un piso contruido que un piso a construir.

Por otra lado, hay 600.000 pisos de primera mano construidos y que están buscando comprador. Y 200.000 pisos escriturados y no registrados.

Así mismo, sabemos a través de otro estudio, muy bueno por cierto, realizado por Acuña y Asociados, que el número de pisos de seguna mano en venta en España está entre 650.000 y 800.000 unidades.

Esto es lo que es la parte de la oferta.

La parte de la demanda la recoge muy bien la Caixa de Estalvis de Catalunya en un informe que publicó en abril de este año (2010) y que cifra la demanda anual en España en 250.000 unidades. Yo he estado estudiando todos estos datos, y hablando con otros expertos llegamos a la conclusión de que la demanda no es realmente 250.000, que es lo que le interesaría a la Caixa de Estalvis de Catalunya (un banco que antes de su fusión, y muy posiblemente después, esté en una situación patrimonial yo creo que mucho peor de lo que nos están queriendo decir); nosotros pensamos que la demanda efectiva es de 140.000 a 150.000 unidades.

Aparte, tenemos una pirámide de población cuasi-invertida: sabiendo que entre del año 1970 al año 1985 nacen en España 11,4 millones de niños (son datos del Instituto Nacional de Estadística). Del 85 al 2000 nacieron un 41% menos.

Es decir, muchísima oferta, para una demanada que es mucho más pequeña de lo que sería deseable para deshacerse de toda la oferta.

Yo creo que esto va para largo. Me da la ligera impresión de que la caída de los precios de los pisos en España es un proceso crónico; como se ha visto en economías como es la alemana, como se está viendo en Austria desde hace varios años, como se ha visto en Japón.

Me da la impresión de que el debate que tenemos que tener ahora es (y la gente va a decir ¡qué dice este señor!) es cuántos cientos de miles de pisos tenemos que comenzar a derrumbar. Es un proceso que se ha visto en Irlanda, y es un proceso que se ha visto también en Alemania del Este.”

“Si las cajas y los bancos reconocieran cuál es su situación patrimonial, es decir que el valor de sus activos es mucho menor que el valor de su deuda, muy posiblemente estarían en una situación mucho peor de la que están. Entonces lo que están intentando es esconder, mediante normas contables que el Banco de España está cambiando y con el apoyo del sistema político, cuál es su realidad.”

“Sería poco inteligente que el sector inmobiliario se hiciera ilusiones. Los precios de los pisos que hemos visto en el año 2005 y sobre todo a principio del año 2006 no los vamos a volver a ver en España. Lo que yo creo que va a suceder es que los precios de los pisos van a continuar bajando. Muy mal año va a ser el año 2011, por dos razones: posiblemente van a subir los tipos de interés, segundo va a acabar la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual (que creo que es una muy buena medida, y a la cual se ha opuesto vehementemente el Partido Popular). Y tercero, los bancos van a estar en una situación en que no van a poder prestar dinero; esa es una situación que va a permanecer en la economía española durante los próximos años. Todo esto va a delimitar que vayan saliendo más pisos al mercado (de alquiler), porque hay gente que no quiere malvender: los que te están ofreciendo ahora 68, y te hubieran ofrecido hace tres años 100, el año que viene de van a ofrecer 58, van a seguir bajando, yo creo que es una dinámica imparable. El hecho de que baje el precio (de venta) y que salgan más pisos al mercado de alquiler determina que el precio de los alquileres continuará bajando.”

“Lo único que puede sostener los precios son dos elementos: Por un lado los bajos tipos de interés, que hacen a priori más interesante adquirir un piso, pero claro cuando suban los tipos de interés van a ahogar a aquellos que hayan comprado desde el año 2006 hasta actualmente. Y luego el conjunto de incitación al error al que nos está intentando llevar el gobierno y el conjunto político (no sólo el gobierno de la nación sino también otras comunidades autónomas), el conjunto de la banca (y cajas de ahorro y cajas rurales), así como las constructoras; pero me da la impresión de que eso es ya muy difícil de mantener, porque negaron la existencia la burbuja inmobiliaria mediante argumentos peregrinos, luego se dijo que iba a haber un aterrrizaje suave, y ahora estamos en la siguiente cantinela y se está diciendo a la gente que este es el mejor momento (para comprar).

Es decir, ese triángulo que forman bancos y cajas de ahorro, constructoras y por otro lado el sistema político, nos están intentando hacer ver desde el año 2003-2004 que cualquier señal es la mejor, la señal que estábamos esperando, para comprar. Yo creo que se ha demostrado que todas esas tesis eran falacias, porque hay claros intereses por parte de la banca, por parte de las constructoras y por parte del gobierno (al gobierno porque le interesa seguir financiando su propia maquinaria a través del impuesto de transmisiones patriomoniales y a través del IVA). Por ejemplo, en el año 2007 la Comunidad de Castilla-La Mancha (podría haber sido otra comunidad de las 17 que hay), el 28% de la recaudación de los impuestos que llevaba a cabo la comunidad autónoma venían determinados por la actividad inmobiliaria. Entonces claro, el Estado tiene un aparato que tiene que seguir manteniendo, y si no le llega dinero porque no hay transmisiones patrimoniales porque no se venden pisos porque la gente sabe que van a bajar, entonces no hay dinero y no se puede mantener.”

“A los bancos (les interesa inducir a la gente a comprar cuanto antes en lugar de posponer su decisión de compra) porque (si el comprador no compra) tendrían que vender sus pisos a un precio mucho más bajo del que tienen en el balance, lo que les llevaría a la quiebra. Yo creo que hay muchos que muy posiblemente estén quebrados, a precios de mercado. Y me parece que es riguroso, creo que es prudente, decir lo que acabo de decir.”

“Yo me acuerdo de las declaraciones que hizo el presidente de Martinsa en octubre del año 2007 diciendo que se estaba acumulando, cuando ellos negaban que estaba explotando la burbuja inmobiliaria, que se estaba acumulando mucha demanda en el mercado y que iba a haber una explosión de los pisos. Bueno, hemos visto que todo eso eran falacias; y de esos tienes muchísimos ejemplos. La patronal catalana también dijo eso, claramente induciendo a la gente a error. El presidente de la patronal de la contrucción también. El señor Chicote también lo ha hecho en muchísimas ocasiones. La propia ministra. Es muy triste que se nos esté intentando inducir a error, sobre todo sobre este tema que va a lastrar tremendamente el desarrollo económico de España. Yo creo que nos tenemos que acostumbrar a tasas de paro por encima del 16% este año sin lugar a dudas, y el año que viene llegaremos al 21%, y yo creo que otros tres o cuatro años sí que nos quedan.”

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Copero, si y no, en la entrevista del otro dia de Singulars (si pudieses encontrarla subtitulada vale la pena) hablarón de la mora y de los retrasos en los pagos, en los que este pajarraco es el rey.

Los costes que provocan los retrasos y la falta de cobro de muchas facturas es UNA DE LAS PRINCIPALES CAUSAS DE PARO de este pais.

Solo Portugal paga más tarde que los españoles. Es muuuuuuuyyyy fácil darle la culpa “a la productividad” o a “la falta de competividad” cuando tip.ejos como este van dejando multiples cadavares por el camino por culpa de no pagar las facturas o no pagarlas a tiempo.

Por eso no somos competitivos, incluso la “mala fama” ha pasado fronteras y las empresas de fuera no se fian.

A un familiar mio se lo comentarón en una reunión en londres, que lo que pasaba en España no pasaba en ningún sitio más y que les aprecia increible.

y el último que apague la luz

Pd A ti que te gustan los números haz cuenta de los costes financieros de  una empresa que haga frente a sus pagos puntualmente, pero le paguen con terminos entre 6 meses y un año. Muchas no pueden ni mantenerse a flote.

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Droblo, u otro que lo sepa, no entiendo el grafico de los “ingresos tributarios” ¿en base a que ingresos sube y baja?

¿es un aumento de ingresos global o es un aumento en porcentaje del año anterior?

Es decir ese 16 % de ahora ¿siginifca lo mismo que el del 2006-07?

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Village People, no creo sea el sitio para hablar de filosofía pero…resumiendo la doctrina de muchos filósofos mucho más listos que yo como por ejemplo Paul_Feyerabend que decía que “La única verdad absoluta es que no hay verdades absolutas”

1. Los seres humanos nunca podemos conocer plenamente lo que tenemos ante nosotros, ya que nos representamos mentalmente una imagen simplificada de la realidad.

2. En el seno de cada cultura buscamos sistemas para establecer acuerdos a la hora de referirnos a las cosas.

3. Cada cual capta la realidad desde su perspectiva, su emplazamiento en el mundo (también desde su conjunto de conocimientos, prejuicios, etc.).

Es decir, no existen verdades absolutas porque nunca habrá verdades que lo sean para todos, en todo tiempo y en todo lugar, aunque las verdades científicas (de momento en vano)tienen ese objetivo.

La creencia en verdades absolutas conduce al dogmatismo y a la imposición.
El relativismo lleva a un “todo vale” falto de referentes éticos.

Yo hablo de la relatividad, que nos hace consciente de que todo es relativo, pero no de cualquier modo, sino relativo en función de la perspectiva de quien tiene la experiencia.

La aceptación de la relatividad de la vida y del conocimiento nos hace estar abiertos a los demás, ser dialogantes, procurar contemplar la realidad desde varios puntos de vista… lo cual no quiere decir que renunciemos a nuestra propia perspectiva.
Por lo tanto, no sé qué hay de malo en contemplar el mundo con un racionalismo escéptico, la vida demuestra a cada momento que lo que vale para uno no vale para otro y al revés.

Creo he puesto suficientes ejemplos antes pero para concretar más, esta msima semana en el foro hubo una polémica sobre la fecundación in vitro,
¿crees que hay una verdad absoluta para ese tema que valga igual para un no implicado que para uno de los 4 millones de niños que existen gracias a ella y a los 4 millones de padres y 4 millones de madres que son felices con sus hijos probeta?
No, todo depende de la perspectiva, hasta lo que consideramos como un dogma infalible.

Yo no soy violento y estoy en contra del asesinato pero si peligra la vida de mi hija ¿no mataría? Y así con todo, los dogmas están muy bien (algunos) y pueden ser una referencia pero las circunstancias de la vida convierten todo en relativo.

Y desde luego, volviendo al tema original de la codicia, ha originado tantas cosas, ha sido el motor de tantas actitudes del ser humano a lo largo de la historia que es imposible saber lo que es negativo o lo que es positivo dentro de su influencia.

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3 los gráficos son del servicio de estudios de la Caixa pero creo es claro que se refieren a variaciones porcentuales

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# 4, Droblo
Vaya patada en las partes le has dado a la Física y las Matemáticas…incluso al derecho natural.
Que mates a alguien que vaya a hacer daño a un ser querido no convierte tu acto en bueno, sólo lo justifica, y seguro que todos haríamos lo mismo, pero no por eso deja de ser una mala acción, aunque eso sí justificada.
Y desde luego, sigo sin ver a Newton tirando un melón hacia arriba y no apartarse de abajo por si al melón no le dá por seguir la ley de atracción gravitatoria, o si ahora resulta que la longitud de una circunferencia no es siempre 2·Pi·r y cambia según seas maya o protestante.
Un cordial saludo.
PD: Como sabes soy católico, y no estoy en contra de la fecundación artificial (en todo caso, estoy en contra de la selección genética, pero esa es otra historia, y sujeta a debate, e incluso justificable en según qué casos)…siempre es bueno dar vida (Dios ayuda al que se ayuda ;-) )

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Se agradece mucho el esfuerzo en poner noticias y gráficas positivas.

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6 Yo no he hablado de bondad y maldad, sino de que evaluamos las cosas dependiendo de las circunstancias, por eso no hay verdades absolutas, uno puede ser un asesino o un héroe dependiendo de si lleva uniforme de soldado o no.

Y lo siento, pero Mrc, que sabe de física más que yo, te lo puede explicar mejor que yo pero la física cuántica ha demostrado que la física de Newton es muy limitada y no es una verdad absoluta ya que, como he dicho,  no existen verdades absolutas porque nunca habrá verdades que lo sean para todos, en todo tiempo y en todo lugar.
Y está demostrado que la física de Newton no funciona en un plano cuántico, es decir, no vale para todo tiempo y en todo lugar.
Así que no le he dado ninguna patada a nadie.

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# 8, Droblo


Ya, pero para que eso ocurra en física, tiene que ocurrir que estemos en un sistema con altas presiones y temperaturas, una situación similar a la del big bang (vamos, que nos importará un carajo la filosofía y la religión) y aún así, existen otras leyes que también lo explican.

Y la bondad y la maldad son verdades absolutas, cojamos a Cristo como ejemplo: aún a pesar de tener todas las justificaciones del mundo, puso la otra mejilla.
Lo del soldado es semántica, el heroe es el ganador y el villano el que pierde, porque, salvo en España, la historia la escriben los vencidos…otro caso es que muchas veces, a nada que rasques, te encuentras con asesinos, sádicos y enfermos, aunque se le llamen heroes.

Un cordial saludo.

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Y da igual en que país y en qué tiempo estés que la longitud de una circunferencia será 2·Pi· R
 
Un cordial saludo.

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Copero, si algo no vale para todas las circunstancias no es una verdad absoluta.

Y hablamos de seguridades al 100%, nadie sabe lo que dijo o hizo Jesús al 100% porque lo que sabemos está manipulado por humanos que pudieron equivocarse, los evangelios se escribieron décadas después de la muerte de Jesús, hay traducciones, selecciones, testimonios indirectos…estamos hablando de verdades absolutas y en este caso no las hay, por eso todas las religiones valoran tanto la fe, no ya porque es imposible demostrar la existencia de Dios al 100% de una forma científica, es que es imposible -caso de que exista- saber cómo es y qué quiere por mucho que unos digan que no quiere que comamos cerdo u otros que no nos masturbemos. Nadie conoce a Dios y la fe no es un argumento porque el que estrelló el avión contra las Torres Gemelas también tenía mucha fe, la fe de los mártires, y no por eso llevaba razón.

Si hablamos de verdades absolutas hablamos de pruebas indiscutibles, si son discutibles ya no son absolutas.

Y no es semántica lo del héroe o lo del asesino, es que el mismo hecho es juzgado y contado de forma distinta dependiendo del punto de vista del quie lo cuente y lo juzgue, por eso es tan dif´cil ser historiador o juez. Todo es relativo.

Y en cuanto a la fórmula de la circunferencia, pregúntale a un físico si cree que dentro de 10 mil años esa fórmula será exacta para todo tiempo y lugar, ya verás como te dice que no.

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# 10, Copero
14 de octubre de 2010, a las 19:55

Y da igual en que país y en qué tiempo estés que la longitud de una circunferencia será 2·Pi· R
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Teniendo en cuenta que no se sabe el valor exacto de pi el ejemplo pierde consistencia o podriamos decir que se vuelve “relativo”

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Amigos, mirad cómo manipula la información el forero llamado”Ser”.

Aquí un comentario suyo de hoy mismo:

# 19, Ser

14 de octubre de 2010, a las 8:26

confianza en España:

La cifra de inversión en el sector inmobiliario español en lo que va de año ha sido de 2.400 millones de euros, de los que un 70% proceden del extranjero, según ha indicado el director de Research de CB Richard Ellis, Edward Farrelly

—————

Pues bien… aquí la noticia completa en la que dice que la inversión extranjera en España ha caído un 70% desde 2008.

Mirad:

Los inversores extranjeros, como los mercados internacionales y la agencias de rating, no apuestan por España. Y la entrada de capital exterior, que jugó un papel fundamental en el despegue económico de nuestro país, especialmente desde la incorporación a la UE, registra ahora una caída del 74,5%, hasta sólo 2.029,2 millones de euros, con datos del Banco de España acumulados entre enero y julio de este año.

En términos de inversión neta, descontando las desinversiones, el descenso es del 70,3%, hasta 2.984,81 millones frente a los 10.065 millones de euros de idéntico período del año pasado.

Este deterioro se produce, además, después de un año 2009 en el que la inversión extranjera directa (IED) cayó en España por encima del 60%, más del doble del 37% en que disminuyeron los flujos de inversión extranjera directa a nivel mundial.

Artículo completo en :

El Gobierno busca fondos soberanos para combatir la sequía de inversiones – 2 – 2513892 – elEconomista.es

En 2009 cae la inversión un 60% y en 2010 un 70% respecto a 2009 !!!!!! Me parece una salvajada de caida.

Vosotros escogéis… tenéis sentido común para ver o para no querer ver mirando para otro lado.

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Hola foreros!

Con vuestro permiso, respeto, y sobretodo guardando el derecho a la intimidad, me he tomado el derecho a subir algunas de vuestras consultas para compartir con todos vosotros los casos más interesantes. No cabe duda que muchos os sentireis reflejados en alguna situación. Espero que ello pueda servir para solucionar dudas.

¿Es momento ahora de comprarse un piso?

No, no lo es, es aún muy pronto. Hay que esperar aún hasta 2014 por lo menos. Las dinámicas del mercado hacen que los precios de los pisos vayan a bajar mucho más. Lo mejor en estos momentos es alquilar ya que resulta más barato que pagar los intereses devengados del crédito del piso. Los tipos de interés acabarán subiendo lo que hará que las personas que compraron desde 2003 hasta ahora tengan muchas más dificultades para hacer frente a su hipoteca (tal y como sucedió en 2008).

¿Merece alquilar ahora que ya han bajado los precios de los pisos?

Sí: estamos tal vez en uno de los mejores momentos para alquilar y, sobre todo, para renegociar con fuertes descuentos alquileres ya existentes. Tanto los precios de los alquileres como de los pisos continuarán bajando durante los próximos años. Echa un vistazo a la pregunta “¿En cuántos años se eliminará el stock de pisos existentes?” para entender porqué

¿En cuántos años se eliminará el stock de pisos existentes?

En, por lo menos 10 años siempre y cuando, de los 1,35 millones en construcción no salga ninguno al mercado. Los números son los siguientes:

DEUDA:

Según Ricardo Vergés Escuín existen:

3 millones de pisos vacíos; 1,35 millones en construcción; 650 de primera mano en venta; 200 mil escriturados y no registrados

Según Acuña y asociados existen, por lo menos 580 mil pisos de segunda mano en venta.

DEMANDA:

150.000 unidades (de las cuales unas 12000 de extranjeros no residentes) (Ve al estudio para más información “Informe monográfico. El proceso de ajuste del Mercado inmobiliario español”);
El número de personas en España nacidas entre 1969-1983 fue de 11,5 millones (los que empujado junto con los inmigrantes llegados desde 1995 los precios); en 1994-2008 los nacimientos, a pesar del aumento de la inmigración, se redujeron el 41% hasta 6,8 millones. A eso sumamos la bajada del número de inmigrantes que han llegado a nuestro país desde 2008 Para que veas que hay otros analistas que comparten esta opinión ve a la entrevista con María Antonia Trujillo, anterior Ministra de Vivienda, en El País Digital del 16 d junio de 2010.

¿Cómo puedo calcular si el piso que me ofrecen está a buen precio?

Para ver si es bueno o no comprar infórmate exactamente de a qué precio real (no lo que te piden, sino a que precio se cierran los contratos) están los alquileres de la zona que te interesa. Pregunta en varias inmobiliarias de tu zona ya que habrá varias opiniones al respecto. Suma el anula del alquiler, descuéntale todos los gastos que tiene el propietario y divídelo entre el precio del pisos mas los gastos de transmisión. Si te da mas del 5% puede (no necesariamente lo es) interesante, comprar.

Ejemplo:

alquiler mensual piso 1200 euros

gastos mensuales con los que corre el propietario (ibi y demás) 200 euros

alquiler neto ano (1200-200)*12= 12000 euros

Precio piso 100000 euros

gastos transmisión 10%

precio compra-vente afectiva 110.000 euros

Rédito piso 12000/110000 = 11%

Interesa comprar.

Para que te hagas una idea en estos momentos estamos en réditos del 1,0% para las zonas más caras y he visto hasta el 12% en zonas de playa. De media el rédito por alquiler deberá rondar el 3%, es decir, aún es muy caro.

Otra forma de ver si es interesante comprar y que puedes usar para zonas de primera residencia (no zonas de veraneo donde los precios caen aún más) es informarse exactamente de a qué precios se vendieron ese tipo de pisos en 2005. Practicas un descuento de 50-55% y ya está. Aún así yo no compraría: demasiado pronto.

¿Cuánto han bajado los precios de los pisos en España?

De media, más del 32%. El 32% se refiere a precios nominales (no tienen en cuenta la inflación del período) respecto a la cumbre de los precios que alcanzamos a mediados de 2006. Estas bajadas se refiere a zonas de grandes urbes españolas. Así en Barcelona ciudad han bajado ya, por lo menos, el 35%, Bilbao el 23%, Hospitallet de Llobregat el 43%, Madrid ciudad el 34%, Málaga el 23%, Sevilla el 20%, Valencia el 30% y Zaragoza el 32%. A estas bajadas has de sumar la inflación que se registró desde entonces (el 7,5%). Digo que la bajada ha sido por lo menos del 32% ya que en zonas de segunda residencia, en ciudades dormitorio tales que Aranjuez para Madrid, Erandio para Bilbao, Manresa para Barcelona la caída ha sido mayor.

Dentro de una misma ciudad hay lugares en los que los precios han bajado más y en otras menos.

Esa bajada media de, por lo menos el 32%, si le aplicas el efecto de inflación es una bajada del 36,8% en términos reales.

¿Cuánto más van a bajar los precios de los pisos?

En términos reales, para el conjunto del ciclo de bajadas, andará entre el 65-70% de media. Teniendo en cuenta que ya llevamos el 36,7% en términos reales, la bajada que nos espera aún es de 45-53% respecto a los precios de mercado actuales. Esta bajada no tiene que tener lugar necesariamente totalmente mediante bajada de precios, sino que puede venir determinada, sobre todo, a través del efecto de la inflación.

Hay más gente que piensa como yo; así entre otros muchos María Antonia Trujillo el 06 de noviembre de 2009 en ‘Para que se acabe con el ‘stock’, la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%’ o Banco de Pagos internacionales. Este último apunta, basándose en la pirámide de población, a bajadas del 75%

¿Hasta cuándo van a bajar los precios de los pisos?

En mi opinión un escenario muy realista son bajadas de los precios hasta 2013 (este año incluido) y luego bajadas a través de inflación. Un escenario muy factible es que sigan bajando también tras este año, no sólo por el efecto de la inflación, sino mediante bajadas nominales.

Tengo una cuenta vivienda: ¿compro o no?

No hago recomendaciones a nadie, cada uno ha de saber qué hace. Si yo estuviera en esa situación no compraría en estos momentos: es una decisión económica muy mal informada. Prefiero perder lo que me pida el Estado en impuestos ya que ese dinero me lo voy a ahorrar, con creces, en los próximos años.

Este año 2010 finaliza la desgravación por adquisición de vivienda habitual para muchas rentas: ¿merece la pena renunciar a la desgravación y esperar a años posteriores? ¿Va a merecer la pena el ahorro?

A todas luces sí. El proceso de bajadas de los precios hará que sea mucho más ventajoso esperar y comprar en unos años.

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#11 Es más una cuestión matemática de concepto, no cabe duda alguna

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Droblo, por lo que a mi respecta, si existen verdades universales, las que provienen de las matemáticas.

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16, Continuo perdón.
Si que es verdad que a nosotros nos cuesta encontrar una relación en apariencia tan fácil, como un arbol partido, y el rayo que lo ha causado. Pero como no podemos dudar de todo, en contra de lo que pensaba Descartes, hemos de aceptar como ciertas determinadas “verdades”

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