Préstamo solidario: Productos financieros para la crisis

Con este escrito simplemente pretendo hacer llegar al mercado una idea de tipo financiero que, con poco, podría ayudar mucho en la situación actual. El contenido del mismo ofrece una idea cuyo desarrollo requiere la voluntad de quienes tienen capacidad para llevarla a cabo. En opinión de los profesionales consultados se trata de una idea original cuya puesta en marcha, podría ayudar a reactivar algo la demanda y en consecuencia, a revitalizar el mercado.

En un análisis muy somero de las operaciones de compraventa de bienes o prestaciones de servicios, poniendo de fondo la crisis económica, nos encontramos con que a pesar de las dificultades del mercado y a pesar de la paralización económica que sufre la sociedad, subsiste la voluntad y la demanda necesaria en todo mercado y mas aún la oferta, por necesidades de supervivencia empresarial. Existe una clara falta liquidez y confianza.

Al tiempo que proliferan medidas y planes contra la crisis a nivel global, aparecen “nuevas” fórmulas rescatadas de otros tiempos hasta tal punto de que escucho conversaciones alabando alternativas tan sencillas y reales como el trueque.

Una medida ya adoptada por las promotoras para revitalizar la demanda, es el alquiler con opción de compra. Este producto parece estar teniendo aceptación, aunque no se puede tildar aún de exitoso ya que depende de que la compra finalmente se lleve a cabo, cosa que no sabremos hasta dentro de unos años.

Lo que se constata a la hora de observar la aparición de productos de este tipo es la disposición de los promotores y vendedores de inmuebles en general, sea suelo o construcción, para rebajar y ablandar sus expectativas de cobro, cuestión que de alguna manera los hace permeables a escuchar los problemas de los potenciales compradores. Esta premisa, abre un nuevo campo de ideas a la hora formular productos financieros, y es de hecho la base sobre la que se define la que a continuación se expone bajo el nombre de Préstamo Solidario. El nombre es lo de menos, aunque con ello pretendo decir mucho. Como todo, podría denominarse de diferentes maneras: Préstamo o Hipoteca Recíproca, Préstamo Confirming, Préstamo Solidario, Crédito a 3 bandas u otros de índole similar; que cada uno lo llame como quiera, lo que importa es el fondo.

La idea consiste en la definición de un crédito, sea hipotecario o no, mediante el cual, el sujeto que interviene en una compraventa o prestación de servicios, como vendedor del bien que motiva el préstamo, sea inmueble o no, accede al aplazamiento de la totalidad o parte del cobro, de forma que los intereses que genera la operación se reducen respecto de las formulas actuales y por ende, la mensualidad del préstamo.

De esta manera, el prestatario quedaría obligado por contrato a la amortización del préstamo pagando intereses en función del dinero dispuesto en la operación (de forma parecida a una cuenta de crédito), según el plan de pagos que se establezca de acuerdo con el vendedor. Estos intereses se verían reducidos en función del tiempo de demora de pago.
En el caso de la compraventa de inmuebles mediante crédito hipotecario, el único acreedor del bien hipotecado sería la entidad financiera prestamista (entidad de crédito, banco o caja de ahorros), ya que es la que debe garantizar en principio el pago de la totalidad del dinero prestado.

El producto consiste en definitiva, en la introducción de una variable adicional en el cálculo de amortización de los préstamos, otorgada por el vendedor y consistente en el pago aplazado del bien al precio que se establezca. Así de fácil.
Cuestiones tales como: la actualización del dinero retenido por la entidad financiera prestamista a favor del vendedor, el porcentaje del pago inicial o las formas de pago por parte del prestatario, formarían parte de la negociación del crédito a tres bandas, constituidas por la entidad financiera prestamista, el prestatario y el propietario del bien objeto de enajenación.

Las consecuencias de la aplicación de este producto son diversas y no pretendo ahora su análisis pero como muestra se podrían mencionar las siguientes:

  • Una vez formalizado el contrato, el vendedor posee una garantía de cobro por parte de la entidad financiera prestamista (entidad de crédito, banco o caja de ahorros), lo cual es bueno, pero además esta garantía es negociable, lo que ofrece otras muchas posibilidades de cara a una posible operación de adelanto de capital por descuento (si el banco quiere, claro está).
  • El prestatario se enfrenta a la amortización de un crédito cuyos intereses se ven reducidos de forma notable durante el periodo de materialización del pago. Es evidente que la reducción de la cuantía en las cuotas, por pequeña que sea, es directamente proporcional al incremento de personas que podrán acceder a un préstamo ayudando, por tanto, a incrementar la demanda y la creación de riqueza.
  • La entidad financiera prestamista (entidad de crédito, banco o caja de ahorros), amplía sus posibilidades de negocio hacia la parte vendedora y minimiza sus riesgos ya que, siendo acreedor del bien hipotecado, modera la disposición del dinero, conservando liquidez.

Ejemplos de aplicación:
Promotoras o Bancos y Cajas, que tienen pendiente la venta de un porcentaje de viviendas dentro de una misma promoción y que han amortizado parte del crédito promotor. A menor porcentaje de viviendas pendientes de venta más atractiva podrá ser la oferta, ya que la deuda del promotor se supone que disminuye en función del número de viviendas vendidas.
Personas que no pueden afrontar la hipoteca y que viéndose avocadas a la venta de la vivienda estarían dispuestas a cobrar lo justo para afrontar el capital pendiente, aplazando el cobro del resto, sin necesidad de bajar el precio. Esta opción es tremendamente interesante ya que se podría aplazar la práctica totalidad del importe de venta.
Personas que por cualquier motivo desean vender su casa, pero no necesitan ingresar la totalidad del dinero ya que lo que quieren es pagar la entrada de una nueva para después afrontar las mensualidades. Es decir, se acompasa la venta con la compra posterior. Se encadenan cuentas de crédito.
Ayuntamientos con patrimonio susceptible de enajenación mediante subasta cuyo concurso ha podido quedar desierto.
Esta solución es también una alternativa a la bajada de precios en muchos sectores. Cada empresario o particular decidiría qué hacer para cubrir sus deudas pendientes o administrar sus ingresos: bajo el precio o cobro a plazos o una combinación de ambos con un menor componente de reducción de precio. Mucha gente opina que la bajada de precios es inevitable y necesaria; yo creo que la reducción de costes en las operaciones (intereses en este caso) reduce la posible bajada del precio de los bienes.
Una forma fácil de entender el tema, aunque no es necesariamente lo mismo, sería pensar en una cuenta de crédito en la que el banco nos cobra intereses en función de lo dispuesto; a esta cuenta le podríamos añadir garantías hipotecarias (ya se hace); le podríamos añadir condiciones de amortización (también se hace); por último, de forma adicional podríamos añadir condiciones para la disposición del dinero ( para determinadas operaciones también se hace en la actualidad), basadas en las necesidades del que realiza la venta o prestación de servicios.

No sólo estoy pensando en la compraventa de inmuebles. Podría ser la compra de un vehículo o qué sé yo, la financiación de un tratamiento médico. Lo que está claro es que esta fórmula implica un esfuerzo por parte de todos en la búsqueda de acuerdos, con una actitud diferente… ¿solidaria?.
Fdo. Luis Berián Luna,

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Escrito por Carlos Lopez el 19 de mayo de 2009 con 2 comentarios.

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2 comentarios

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# 1, garlo
19 de mayo de 2009, a las 10:31

Estimado Sr. creo que lo expuesto por usted es una manera inteligente de buscar soluciones al consumo en general y le felicito por ello, pero permítame una aclaración respecto a lo usted escribe sobre el alquiler con opción a compra, la gran mayoría han utilizado este sistema como salida momentánea para sacarse viviendas que tenían en venta y otros nos hemos dedicado durante mas de tres años a crear junto con Notarios, abogados y registradores un sistema de alquiler con opción a compra que garantice realmente la compraventa final por que cabe recordar que con personas particulares y no promotores
Creo que este tipo de operación deben realizarse mas en el sentido de una compraventa aplazada y así lo realizamos nosotros que no como un simple alquiler con opción a compra, dado que ambas partes se juegan mucho al realizar este tipo de operación (entiéndase perdida de primas, embargos por no poder el concedente hacer frente a la hipoteca, etc,etc.)
Pero claro como en muchos casos el mió por ejemplo y como bien me dijo un programa de TV, “sabemos que el aspecto jurídico de su sistema es muy bueno, pero la señora Maria que ve la tele no le importa y no lo va a entender”
¿Entonces como haremos que la gente sepa realmente realizar una operación de este tipo?
Saludos

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# 2, LBL
19 de mayo de 2009, a las 19:15

Puesto que es el vendedor el que aporta un aliciente atractivo a la operación, es este el debe anunciar y vender la posibilidad. Primero negociando con las entidades de crédito (particulares o no) y después anunciando la oferta.

No sé si en esta oferta habría que anunciar de inicio el plazo establecido para el cobro del dinero. Para el comprador lo importante es conocer el porcentaje de intereses que va a dejar de pagar en su mensualidad durante ese tiempo.

Ejemplo 1: Vendo piso 3hab 2baños 90 m² / con crédito 3 bandas: reducción de hasta un 50% de interés durante los 5 primeros años.

Ejemplo 2: En nuestra red de hospitales oncológicos le ofrecemos la posibilidad de pagar con crédito a 3 bandas reducción de un 20% durante 3 primeros años.

En fin… lo que importa es que alguna entidad se anime.

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