La banca relanza la ‘imaginación hipotecaria’ para luchar contra el Euribor

Cuestión de imaginación. Ideas de lo más variado están surgiendo en el mercado hipotecario ahora que las condiciones para los clientes potenciales no son tan excepcionales como hace unos cuantos meses, cuando los tipos alcanzaron mínimos históricos. La capacidad de reacción y adecuación a los tiempos de bancos y cajas está permitiendo que la demanda no cese aunque se apunte desde todas direcciones que tenderá a menguar lentamente.

El Euribor, indicador más utilizado para el cálculo del precio de las hipotecas, se situó el martes en el 2,914%, a la espera de la confirmación del Banco de España, lo que sucederá a mediados del presente mes de marzo. Se trata de la quinta subida mensual desde octubre.

Según los expertos consultados por este suplemento, el mercado hipotecario continuará creciendo a buen ritmo y el riesgo de las familias seguirá siendo mínimo. Todas podrán afrontar su pagos hipotecarios.

Esta nueva subida del Euribor supone que los titulares de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años verán encarecida su cuota en 35,53 euros, es decir, unos 432 euros al año.

En las entidades existe la opinión generalizada de que «hay una tendencia cada vez más extendida a hacer los préstamos más flexibles y más abiertos».

El crecimiento de este mercado fue notable en 2005. Según el Instituto Nacional de Estadística (Ine), el valor total de los nuevos créditos hipotecarios creció un 25,7%. De los más de 1.750.000 créditos, el 72% pertenece a viviendas. El importe medio por hipoteca de vivienda se situó en 124.538 euros, un 13% más que en 2004.

Ante este escenario, las entidades bancarias no han dudado en mejorar o crear nuevos productos hipotecarios. Éstas son las principales novedades que tanto bancos como cajas han lanzado al mercado para facilitar la financiación de viviendas.

El tipo de interés es, lógicamente, el caballo de batalla de los préstamos hipotecarios. Entre las ofertas que más se han renovado destacan los créditos cuyo tipo de interés está entre el Euribor + 0,39% y el Euribor + 0,75%.

El préstamo Hipoteca Joven creado tras un acuerdo entre Cajamadrid y la Comunidad de Madrid tiene el interés más bajo: Euribor + 0,39%. Esto da un margen más ajustado a todos los que pretenden comprar una casa con una edad entre 18 años y 35 años.

Hay analistas que prevén un posible cambio de ciclo en los tipos de interés en sólo un par de años. Es decir, que se puede pasar de préstamos de interés variable, lo más común durante todo el ‘boom’ inmobiliario, a que la gran mayoría de los préstamos sean fijos.

«Las subidas de los tipos previstas a corto y medio plazo no serán un gran problema para las familias, siempre que la situación de empleo sea como la actual», asegura Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Mayayo cree que ese presumible cambio de ciclo no se aprecia. «Las entidades bancarias y la AHE llevamos tiempo avisando de las subidas y el Banco de España lo lleva haciendo, aunque tarde, muy tarde, desde hace unos meses».

Las estimaciones de los expertos apuntan a que a finales de 2006 el Euribor podría llegar a crecer medio punto, hasta el 3,41%. Ni siquiera este dato hará peligrar, según los analistas, las economías familiares con préstamos hipotecarios.

Según Mayayo, hacer caso de la proposición no de Ley en la que se avisa de que la legislación debe modificarse, con objeto de permitir una mayor maniobrabilidad bancaria, serviría para «alertar al mercado del riesgo de la volatilidad de los tipos».

Dentro de las novedades que se centran en los tipos, Bankinter cambió hace un mes uno de sus préstamos incluyendo un tipo fijo de 3,20% durante el primer año y el resto del periodo al Euribor + diferencial personalizado.

Una de las tendencias de las entidades bancarias consultadas es ampliar el plazo de la hipoteca. Esto permite bajar las cuotas mensuales y, por tanto, un mayor respiro para las familias o personas implicadas. Otros bancos opinan que esto sólo sirve para encarecer el préstamo y que no es muy beneficioso para las familias.

Una de las fuentes bancarias consultadas asegura que «nadie está hipotecado 40 o 50 años». Y avisa así de que es mejor buscar otras alternativas para proteger al cliente de los cambios que pueden sufrir los tipos de interés los próximos meses. Lo cierto es que la tendencia de ampliar hasta los 40 años es uno de los cambios de los nuevos préstamos.

La presión de alargar los plazos está claramente expresada en la reacción al mercado que dio Bankinter en su Hipoteca a Interés Variable, en la que decidieron alargar el plazo del préstamo de 35 a 40 años.

La primera entidad en dar el paso de ofrecer una hipoteca conocida ya como ‘crédito de por vida’, ha sido el BBK, que ofrece un plazo de hasta 50 años. En él establece límite de edad, 35 años como máximo. Pero pensar, ‘a priori’, que hay que cumplir los 85 años para pagar el crédito asusta.

Entre el amplio abanico de novedades hipotecarias se contempla también que el importe concedido por las entidades bancarias abarque el valor total de la vivienda (esto es más sencillo cuando se trata de un cliente habitual, pero mucho menos cuando es uno nuevo), o al menos, el 80%. Aquí la dependencia de asumir otros productos de cada entidad es inevitable.

La conclusión es que a mayor financiación, más dependencia de los bancos en otros apartados (seguros de vida, domiciliación de nóminas, tarjetas y recibos). En este apartado, las hipotecas pensadas para jóvenes (menores de 35 años) ofrecen un abanico más generoso. Así sucede, por ejemplo, en Barclays, que el pasado mes lanzó su Hipoteca Joven financiando el 100% de la tasación.

Los cambios más significativos en este apartado, que puede condicionar los préstamos y que los usuarios no debieran considerar como la ‘letra’ ‘pequeña’ del crédito, es no aplicar comisión de apertura en las hipotecas para jóvenes. Es el caso de la Hipoteca Joven de Cajamadrid. El citado acuerdo con la Comunidad permite una mayor negociación.

Barclays también prescinde de la comisiones de apertura y cancelación parcial en su nuevo producto para jóvenes menores de 35 años. Estos aspectos son, a juicio de los expertos, muy importantes, por cuanto son los más necesitados de apoyo.

Va mucho más allá en este apartado ING Direct, que mantiene la ausencia total de comisiones en sus productos hipotecarios.

«Las nuevas ofertas de préstamos hipotecarias deben ir hacia la mezcla de tipos de interés fijo con variable», señalan fuentes de las cajas. Así, elegir cuánto capital será de uno u otro tipo estará en función de cada momento económico que pueda vivir el futuro cliente.

La imaginación de las entidades bancarias ha llegado recientemente a «permitir al solicitante de un préstamo retrasar o adelantar el pago de las cuotas», según fuentes consultadas de BBVA. Hace cuatro meses, casos como el de Halifax también se convirtieron en novedosos, combinando un tipo fijo para los cinco primeros años y el Euribor + diferencial el resto de los 30 años de hipoteca. Puede concluirse que, también en banca, la imaginación al poder.

Fuente: http://www.elmundo.es/

(Sin valoracion)

Escrito por Carlos Lopez el 3 de marzo de 2006 con 0 comentarios.