La hipoteca perpetua

Fuente: ABC

Entre las diferencias intergeneracionales no es de las menores el modelo hipotecario. La generación madura pagó sus viviendas con hipotecas amortizadas entre diez y quince años y con tipos de interés varios puntos por encima de la tasa de inflación. Precisamente esa tasa de inflación elevada se tradujo luego en sucesivas devaluaciones de la peseta y sirvió de amortiguador y bálsamo del recibo hipotecario mensual, costoso en sus inicios pero mitigado a medida que la moneda mermaba su capacidad adquisitiva. La inflación fue favorable, en primera instancia, para los deudores, sus perversidades se notaron en otros ámbitos.

Para quienes ahora empiezan a coquetear con los riesgos hipotecarios la situación es distinta. Los tipos de interés son bajos, incluso negativos en términos reales; pero los valores del las viviendas, por el contrario, son muy altos. El resultado final, entonces y ahora, es que la cuota mensual se ajusta a la capacidad del deudor. Y así vamos tirando. La clave, entonces y ahora, radica en la confianza en el futuro, la esperanza de mantener el flujo de rentas, básicamente el empleo.

Para que el modelo funcione el marco de referencia de las hipotecas ha sufrido una sustancial trasformación y modernización. Las hipotecas de hoy son más frecuentes, automáticas, mejor conocidas y, sobre todo, flexibles, adaptadas a las necesidades y posibilidades de cada potencial deudor. Las entidades financieras han encontrado en la hipoteca su primer reclamo, el producto estrella; y la competencia ha traído virtuosismo en el diseño hipotecario para adaptarlo al cliente como si se tratara de un tejido de lykra. Adaptable a cada hueso, a cada grano, a cada circunstancia o contingencia.

Aparecen así las hipotecas perpetuas y adaptables, sin costuras. A cincuenta años, con amortización variable en plazo y cantidad, con precio variable y con el indispensable requisito del pago de los intereses. El sistema funciona de tal manera que el mercado de alquileres es sustituido por hipotecas adaptables para las que se requieren dos condiciones: que el precio del alquiler equivalente sea superior al de los intereses hipotecarios y que el titular consiga la calificación necesaria para convertirse en deudor hipotecario, lo cual exige acreditar capacidad de pago o disponer de un avalista aceptado por el financiador.

Los supervisores del sistema financiero, que deben garantizar su solvencia e integridad, muestran preocupación por esas hipotecas al límite; susceptibles de colapso en una etapa de recesión que conduzca a tipos de interés elevados o a depreciación de los activos. Y aunque los bancos cubren sus riesgos, estos no desaparecen.

Hay riesgo en este modelo que incentiva el consumo y la deuda. La advertencia tiene sentido, pero no va a frenar ni estas hipotecas casi perpetuas, ni esa flexibilidad extrema para no perder un cliente. La morosidad hipotecaria es irrelevante, pero están sentadas las bases para que crezca cuando la coyuntura se ponga difícil.